Sentencia de Tribunal de Los Rios, 24 de Noviembre de 2016
| Ruc | GR-11-00019-2016 |
| Fecha | 24 Noviembre 2016 |
| Ric | 16-9-0000712-8 |
| Emisor | Tribunal de los Rios (Chile) |
V., veinticuatro de noviembre de dos mil dieciséis
VISTOS:
A fojas uno y siguientes, comparece don R.M.L.V., R.N.° 10.662.655-3 , Abogado, domiciliado para estos efectos en calle Maipú N°251, oficina 301-B, de Valdivia, en representación de INMOBILIARIA SAJONIA LIMITADA, RUT N° 76.361.592-8 , domiciliada en calle A.V.N.°687 of. 705 de Temuco. Interpone reclamo en contra de las Resoluciones Ex. A17.2016.00000954, A17.2016.00000955, A17.2016.00000956 y A17.2016.00000957, del Servicio de Impuestos Internos, todas del 12.04.2016, notificadas el 15.04.2016, a continuación expone los fundamentos de su reclamo.
Las resoluciones resuelven solicitud N° 2066982 de reavalúo fiscal de cinco inmuebles de la comuna de V., asignándoles a cada rol el siguiente avalúo fiscal: Lote A Rol 389-318 $540.367.530, Lote B Rol 389-319 $312.546.503, Lote C Rol 389-320 $343.417.785 y Lote D Rol 389-321 $424.530.564. Lo anterior, para el segundo semestre del año 2015, lo que suma en total $1.620.862.382. Señala que por la sola subdivisión del predio matriz Rol 389-05, cuyo avalúo fiscal era de $128.734.951, se elevó el valor a $2.114.700.962. Sostiene que la reclamación tiene como objeto dejar sin efecto tales resoluciones, manteniendo el avalúo antiguo, proporcionalizado a la subdivisión, ajustándolo al valor de tasación informado por los derechos de subdivisión equivalentes a la suma de $132.620.907; o bien, ajustando su valor según criterio del Tribunal, o al menos al 50% de la tasación comercial del predio.
Respecto de los antecedentes , señala que, el 06.08.2014 se efectuó contrato de compraventa entre la Sociedad Constructora San Antonio Limitada a Sociedad Inmobiliaria Sajonia Limitada de inmueble de 24.632,52 metros cuadrados, donde el vendedor subdividió el predio en cinco lotes mediante Resolución de Aprobación de Subdivisión N°12 de fecha
04.03.2014 de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Valdivia. Tal contrato se efectuó mediante escritura pública suscrita ante notario e inscritas en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. El inmueble original tenía asignado el Rol de Avalúo N° 389-5 con avalúo de $128.734.951. El 10.08.2015 la reclamante solicitó modificación al catastro de bienes raíces para asignar nuevos roles a los lotes mencionados. El 29.09.2015 el Servicio emitió las Resoluciones Exentas N° A17.2015.00006877, A17.2015.00006878, A17.2015.00006879 y A17.2015.00006880, acogiendo la solicitud de subdivisión de roles, asignándole, además, la siguiente nueva tasación fiscal a cada lote: Lote A Rol 389-318 $620.828.020; Lote B Rol 389-319 $410.382.334; Lote C Rol 389-320 $526.070.059; y, Lote D Rol 389-321 $557.420.549. Sostiene el reclamante, que sin mediar ningún otro antecedente que la subdivisión, el Servicio elevó el avalúo matriz de $128.734.951 de primer semestre del 2013 a $2.114.700.962, porque para el Servicio el predio no tenía una valoración completa, tomándose en cuenta el valor por metro cuadrado de la zona homogénea, pero sin ninguna evaluación real de las condiciones del lote, siendo tal valor irracional y sin criterio
técnico en relación al terreno que lo justifique. Por lo anterior, se presentó solicitud de revisión administrativa de avalúos, adjuntando copia de la escritura de compraventa del terreno, certificado de avalúo fiscal actualizado al 10.11.2015, solicitud de modificación de catastro de bien raíz y resolución de aprobación de subdivisión, todos antecedentes que debieran ser suficientes para enmendar el error. Los derechos pagados por la subdivisión consideran el avalúo proporcional sobre la tasación tenida a la vista por el contribuyente. El
12.04.2016 se emitieron las resoluciones reclamadas, que responden la solicitud de revisión administrativa de avalúos folio N°2066982, acogiéndose una rebaja menor del pago actual y retroactivo del impuesto territorial de los lotes, quedando en los valores ya señalados. De lo anterior, se obtiene un avalúo total de $1.620.862.382, equivalente a casi 8 veces el valor de compra del predio, y mantiene valorización, factores de ajuste y consideración de la zona homogénea del terreno, sin considerar que basta la simple inspección visual de los terrenos para dar cuenta que la tasación fiscal supera con creces el valor comercial actual del terreno, no considera su irregular topografía, curso de aguas existente, humedal o característica pantanosa del terreno. Es decir, el Servicio no consideró ningún factor que incide a la baja del actual del terreno y considera per se, como un terreno similar a los aledaños, como si fuera llegar y construir un proyecto inmobiliario de cualquier tipo.
En relación a los fundamentos del reclamo , indica que, el artículo 123 y siguientes del Código Tributario señala que se puede reclamar de la totalidad o de algunas partidas o elementos de una liquidación, giro, pago o resolución que incida en el pago de un impuesto o en los elementos que sirvan de base para determinarlo, siempre que invoque un interés actual comprometido. Las resoluciones reclamadas inciden en el pago de un impuesto o en elementos que sirven para determinarlo. Es evidente la indefensión del contribuyente ya que la tasación quedó fijada en $1.620.862.382, superando el valor comercial de la propiedad a julio de 2014, fecha del contrato de compraventa que era de $200.000.000, es decir ocho veces el valor comercial, por lo que concluye, siguiendo reglas de la lógica y de la experiencia, que debe existir un error o evidente injusticia. Se revisó, mediante la página web del Servicio, los antecedentes y catastro de los predios, concluyendo que lo único concreto es que el plano de zonificación de Valdivia, ubica al predio en el código HMB080 con valor por metro cuadrado de $94.198. Sostiene que por las características del terreno no basta solo la multiplicación de sus metros cuadrados a ese valor, como tampoco los factores de ajuste, en la forma que el Servicio los determinó o actualizó, sin que el contribuyente tuviera un proceso de reavalúo, que diera señales de éste cambio drástico y fundamental para la evaluación de compra en su momento. El Servicio debió considerar el estado actual de los lotes, la característica de humedal que presentan, el curso de aguas que lo atraviesa, las franjas de utilidad pública que los acotan, y la inversión que requieren para dejarlos en estado similar al de las calles aledañas. Señala que la informática facilita las cosas, pero cuando estos procesos no consideran circunstancias particulares despersonalizan el proceso. Luego expresa ciertas preguntas respecto a si el Servicio habría considerado ciertas condiciones de los predios. Reproduce preguntas y respuestas que se encuentran en el portal web del Servicio respecto al proceso de tasación. Sostiene, que es evidente que la superficie útil del terreno no es íntegra, que el terreno tiene forma irregular, donde existen áreas verdes señaladas en el
Plan Regulador Comunal de Valdivia y no puede ser considerada como un paño íntegro ya que se encuentra dividido por la mitad por una franja de utilidad pública por futura ampliación de calle Estocolmo. De la topografía del terreno resulta evidente que la superficie útil se ve disminuida por su conformación y sus accidentes geográficos, por lo que no sería coherente pensar que un terreno de 4 lotes de un total de 24.632 metros cuadrados de esas características cueste $1.620.862.382. En su mayor parte el terreno es humedal, que no permite, en su situación actual, efectuar construcciones similares a las del sector. El Servicio no avalúa el terreno en la actualidad, sino que por el potencial de constructividad en él, no considerando la factibilidad y gastos que conlleva efectuar tales obras de ingeniería, sin las cuales no es posible construir en el terreno. Señala que se debe considerar que la tasación fiscal no puede ser superior a la tasación comercial, y en este caso, no debiera superar el 40 o 50% de la misma. Antecedente de lo anterior es la tasación efectuada por el Banco de Chile. Considerando el escenario más desfavorable, la tasación fiscal no debiera superar los $400.000.000 por los 4 lotes y proporcionarlo en su valor nominal de tasación tenido a la vista en su minuto de $128.000.000 aproximadamente, lo que se ratificó por el pago de los derechos de la subdivisión. Agrega que el predio se encuentra afecto a tres normativas de zonificación conforme al plan regulador comunal, que corresponde a ZK-V23, ZK-E y ZRK-1, permitiendo la primera el uso principalmente residencial, la segunda uso residencial y de equipamiento, y la última, que corresponde a gran parte del lote D, se refiere a la zona de protección del estero K., no posibilitando su uso residencial o de cualquiera otro. Atenta contra toda lógica y derechos del contribuyente que el Servicio actualizara los valores de los 4 predios, solo en virtud de la subdivisión practicada, sin notificar ningún proceso en curso al vendedor en los predios, elevando en más de 16 veces su valor y que luego de petición administrativa, quedara en un valor 12 veces superior a la tasación inicial, sin considerar ningún elemento de los indicados en esta presentación, duplicando el valor de tasación comercial más alto fijado para el predio. Por más que el Servicio argumente que se apega a los criterios establecidos en la Ley, es evidente que el contribuyente ha sufrido perjuicio y agravio con las resoluciones impugnadas por ésta reclamación, en cuanto a que debe considerarse también factores que incidan en favor del contribuyente y que deben acotarse a la equidad y justicia del ordenamiento legal, en orden a que no es lógico que en 4 años de...
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