Sentencia de Tribunal de Los Lagos, 30 de Junio de 2014 - Jurisprudencia - VLEX 537242178

Sentencia de Tribunal de Los Lagos, 30 de Junio de 2014

Ric13-9-0000653-K
Fecha30 Junio 2014
RucAB-12-00041-2013

Puerto Montt, treinta de junio de dos mil catorce.

VISTOS:

A fojas 1, comparece don M.V.G., RUT N° 9.982.984-2, ingeniero civil, en representación de Inmobiliaria el Olmo S.A., R.N.°

79.686.750-7, ambos domiciliados en calle S.J. de Luz N°4636, comuna de Ñuñoa, Santiago; quien interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos, por el reavalúo del inmueble Rol 2196-497, Av. Cuarta Terraza 4700 Valle Volcanes, Puerto Montt, en virtud de la causal contemplada en el artículo 1492 del Código Tributario, solicitando se modifique el avalúo fiscal del terreno, bajándolo a $307.003.077 o la que el Tribunal determine, y se elimine la sobretasa por sitio no edificado, por las consideraciones de hecho y de derecho que a continuación expone.

Señala la reclamante que Inmobiliaria el Olmo S.A., es dueña del Macrolote 3 E 2, proveniente de la subdivisión del Lote 3 E, y este a su vez de la subdivisión del Lote 3 del Fundo San Luis, Laguna Mansa Valle Volcanes, rol de avalúo N°2196-497 de la comuna de Puerto Montt, cuyo avalúo a contar del 1 de enero de 2013, es de $2.049.221.931, solicitando la revisión del avalúo antes indicado, toda vez que durante el proceso de reavalúo de la propiedad se han considerado antecedentes erróneos y además, no se han considerado factores que implican una rebaja en el avalúo total del inmueble objeto de autos.

El actor fundamenta su reclamo en la causal N°2 del artículo 149 del Código Tributario, la que se encontraría en armonía con los dispuesto en el artículo 10 de la Ley 17.235, letra e). Agrega así mismo que debe entenderse por "errores de [VER TABLA EN PDF ADJUNTO]clasificación", lo que el propio Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos, en uso de sus facultades privativas de interpretar la ley tributaria, ha entendido por ellos, señalando al efecto lo dispuesto en la Circular N°7 de 1997 y en las instrucciones impartidas con ocasión del proceso de reclamación del reavalúo del año 2006, que en la parte pertinente mantendrían total aplicación para el presente reavalúo.

Respecto a lo anterior la reclamante señala que es posible concluir que el Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos, mediante la mencionada Circular N°7 de 1997, interpretó que las expresión "errores de clasificación"

empleada en la Ley de Impuesto Territorial artículo 28 letra e), actualmente artículo 10 letra e) del mismo cuerpo legal, deben considerase como sinónimos o equivalentes a la utilizada en el artículo 149 N°2 del Código Tributario (aplicación errónea de las tablas de clasificación); además siendo un hecho indubitado que la enumeración de casos de errores de clasificación que efectúa el artículo 10 letra e) de la Ley 17.235, es meramente ejemplar, ya que la misma norma expresamente así lo dispone, los errores de clasificación que señala dicha norma abarca también otros casos o situaciones; así mismo para corregir los errores de clasificación en la determinación del avalúo fiscal del terreno fijado por el Servicio, éste

último vía administrativa y ahora los Tribunales Tributarios y Aduaneros, vía judicial, podrán ajustarlos con la aplicación de coeficientes guías o correctores.

Respecto a la determinación del avalúo fiscal, el actor señala que para efectos de cumplir con el mandato legal de determinar los valores unitarios de terreno, el Servicio solo deberá considerar 3 aspectos a saber: Sector de ubicación; Obras de urbanización; Equipamiento de que dispone.

Para lo anterior, con motivo del reavalúo 2013, la reclamante indica que el Servicio ha dictado básicamente 2 instrucciones, esto es la Resolución 132 de fecha 31 de diciembre del año 2012, y la Circular 7 de fecha 6 de febrero del 2013. Así

mismo hace presente que el hecho de que el Servicio en la fijación de las tablas de precios haya distinguido tantas Áreas Homogéneas para lugares dentro de las comunas que en general están en un mismo sector y cuentan con obras de urbanización y de equipamiento similares, y sostiene que en la medida que las características particulares y/o individuales de un predio no hayan sido debidamente consideradas por el Servicio, y en consecuencia omitidas para el proceso "general de retasación", tendrá necesariamente como resultado que [VER TABLA EN PDF ADJUNTO]la determinación del valor base del Área Homogénea, no será la que en derecho corresponde, generándose fuertes distorsiones, donde puede existir avalúo fiscal notoriamente superior al valor comercial del mismo, error que se debe subsanar.

Respecto al valor comercial del inmueble el actor hace presente que el valor del metro cuadrado del terreno que determinó el Servicio de Impuestos Internos en el proceso de reavalúo general, es muy superior al de mercado, lo que se vería confirmado por la Tasación Bancaria efectuada por Tinsa a solicitud del Banco BBVA, a un conjunto habitacional denominado Proyecto Santuario de la Laguna obra 74, el que se encuentra compuesto por 26 viviendas, todas R. por las manzanas D, E, y F del Rol Matriz 2196-446 correspondiente a parte del Lote 3 A 1, de propiedad del contribuyente, entidad que tasa la parte correspondiente a 31 terrenos que suman un total de 4.080,57 metros cuadrado , a un valor de UF 8.453, generando un precio promedio de 0,57 UF por metro cuadrado, por lo que para un total de 26 lotes, ponderan un promedio de superficie de terreno igual a 156,95 metros cuadrados. El actor hace presente que este valor determinado por la institución bancaria se refiere a un terreno urbanizado, sin afectaciones de algún tipo, propio de un terreno resultante de un proceso inmobiliario. En efecto al valor neto sin descuento de los costos de urbanización del proyecto, los cuales son iguales a 1,5 UF por metro cuadrado , permite determinar que el precio de un terreno sin urbanización, como el terreno saldo del proyecto, sería de 1,08 UF por metro cuadrado , precio que es inferior al fijado para el Área Homogénea HMM055 en que el Servicio lo fija en$ 41.231 equivalentes a 1,80 UF por metro cuadrado.

Adicionalmente, el actor señala que en el año 2011 solicita para efectos de financiamiento bancario, una tasación a Banco de Chile, por el terreno Rol 2196-497 y 2196-34 (una parte), oportunidad en que por la superficie total conformada por los lotes 3 E 2, 3 D 1, 3 D 2 y 3 D 3 igual a 523.106 metros cuadrados, tasa el inmueble en UF 172.000,00 equivalentes a un precio unitario de 0,33 UF por metro cuadrado. Lo anterior dejaría de manifiesto que la tasación fiscal que dispone el Servicio para el terreno, es errónea, dado que el valor consignado es superior al valor que el mercado pondera para el sector donde se encuentra el citado proyecto. A mayor abundamiento señala que el Servicio para haber fijado el avalúo fiscal, debió tener a la vista valores de compraventas o tasaciones comerciales o bancarias o informes inmobiliarios, que acrediten precios cercanos a las 2,57 UF por metro cuadrado, en el mismo sector y en la misma zona que registra el [VER TABLA EN PDF ADJUNTO]

Área Homogénea HMM055, es decir, al menos un 779 % superior al valor de mercado, lo que resultaría absolutamente fuera de toda realidad en el mercado inmobiliario.

En consecuencia el actor indica que con la información aportada, relativa a los precios de mercado y de transferencia señalados, y aun tomando como referencia el más alto de ellos que corresponde al precio en el que la entidad Tinsa por orden de BBVA, el Servicio debió al menos considerar ese valor o precio, que aun siendo el más alto de todos los ya referidos es más bajo que el determinado finalmente por dicha entidad considerando las condiciones particulares de insuficiencia de urbanización que posee y agrega que con este valor o precio de mercado 0,57 UF por metro cuadrado el Servicio podría fijar y/o determinar con los ajustes y correcciones que procedan, un avalúo fiscal de terreno justo y conforme a derecho. Además, la reclamante señala que aún no se encuentra corregido por los descuentos propios que le afectan a cualquier proceso de loteo, en donde un macrolote como el del presente reclamo, con una superficie de 49.701 metros cuadrados, equivalente a 166 veces el del lote típico del Área Homogénea HMM055, para poder generar los respectivos lotes habitacionales finales, se incurren en pérdidas por concepto de vialidad, áreas verdes y equipamiento municipal que se deben contabilizar como nulas desde el punto de vista de aprovechamiento y del precio a urbanizar, las que se cuantifican en un 7,32%, 2,17% y 24,63%, respectivamente, de acuerdo al plano de loteo aprobado por la llustre Municipalidad de Puerto Montt. Lo anterior implicaría que sólo el 65,88% de la superficie del macrolote se destina a lotes habitacionales finales correspondientes al Área Homogénea, y el resto de la superficie son de cesión gratuita para uso público, por lo que en consecuencia al precio de 0,57 UF metro cuadrado le asiste un ajuste que considere estas áreas no utilizables y de valor nulo, lo que implicaría por tanto un nuevo precio base de 0,38 UF por metro cuadrado.

Respecto a la base imponible del avalúo fiscal, el actor sostiene que de manera invariable, el Servicio ha señalado que el avalúo fiscal no es ni corresponde al avalúo comercial, pero sí guarda un nivel de relación con el valor comercial o de mercado, por lo que sostiene sería posible concluir que el avalúo fiscal nunca podrá ser superior al valor comercial, no habiendo instrucción expresa del Servicio sobre esta materia, pero siendo una práctica reconocida y permanente que el avalúo fiscal sea, al menos, un 30% inferior al valor comercial, práctica que según el actor de da en el caso de no pago de contribuciones, donde Tesorería General de la República saca a remate el [VER TABLA EN PDF ADJUNTO]inmueble, en el cual se hace aplicable el artículo 185 inciso primero del Código Tributario, que se encuentra en Libro III, Título V Del Cobro Ejecutivo De Las Obligaciones Tributarias de Dinero. En el...

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